Как сдать квартиру в аренду правильно и официально: пошаговая инструкция сдачи квартиры без риэлторов. Сдача квартиры без посредников на длительный срок Можно ли сдать квартиру без агентов

03.05.18 225 415 54

История Мишель, сотрудницы банка

Полтора года назад я впервые в жизни не снимала, а сдавала жилье.

Мишель Коржова

сдала мамину квартиру

У моей мамы есть двухкомнатная квартира в Москве на станции «Сокол». Почти 20 лет там жили одни и те же люди, за это время квартира пришла в непотребный вид. Нужно было привести квартиру в чувство, разместить объявление и найти арендаторов, которые ее не убьют.

Когда жильцы съехали, они оставили после себя грязные стены, испорченные старые вещи и следы жизнедеятельности. Находиться в такой квартире было неприятно.

Вот что я сделала, чтобы эта квартира начала приносить деньги.

Дружище, это личный опыт

Я поделилась своим опытом и надеюсь, что он вам пригодится. Если у вас есть удивительная история о том, как вы сдавали квартиру и что из этого получилось - напишите пару строк:

Мусор

В квартире может скапливаться разный хлам, который не пригодится ни вам, ни будущим жильцам. Просто вынести его вряд ли получится: например, если это старый шкаф или огромный ковер. Разве что в каком-нибудь отдаленном районе, где спустя 5 минут его уже утащат в другую квартиру.

Вывезти через ЖЭК. Можно заказать стандартный мусорный контейнер напрямую от ЖЭКа. В районе «Сокола» он обойдется в 4500 Р , в других районах стоимость может меняться. В согласованный день вам предоставляют контейнер, в который вы можете вынести весь мусор. Если время и силы дороже, эти хлопоты можно возложить на дворников, которые за деньги все вынесут, сломают и погрузят.

Позвать профессионалов. Можно обратиться в компанию, которая занимается вывозом мусора. Предложений много: мусор забирают разного габарита, могут предоставить вам контейнер или забрать его сразу в грузовую машину откуда угодно и даже круглосуточно. По опыту скажу, что лучше вывозить мусор до 21:00, чтобы не доставлять неудобства соседям.

Продать. Если что-то уже не нужно вам, это не значит, что это не пригодится кому-то другому. Вы удивитесь, сколько всего люди продают и покупают с рук. Можно выставить на «Авито» старую мебель и технику за символическую цену или поспрашивать друзей. Также можно обратиться в компанию, которая заберет ненужные вещи и продаст их. К примеру, проект «Свалка » бесплатно забирает ненужные вещи, а 70% с продажи перечисляет на благотворительность.

Выбор мастера

В моем случае бюджет для ремонта квартиры был ограничен, поэтому я опубликовала объявление на «Юду». В объявлении указала, что мне нужно поклеить обои в двух комнатах, уточнила их площадь и бюджет. Помимо «Юду» мастеров можно найти на «Профи-ру» и том же «Авито». Масса строительных и ремонтных компаний просто есть в интернете. Мне было комфортнее общаться с одним конкретным мастером, чем с фирмой, поэтому я выбрала «Юду».

Сразу после публикации я получила много сообщений от мастеров. Обратила внимание на подрядчика с хорошим рейтингом, который предложил посмотреть квартиру на следующий день и в целом готов был сделать работу в 2 раза дешевле, чем я ожидала. Меня это насторожило, но человек вызывал доверие, поэтому мы встретились.

При ремонте важно понимать, что если у вас нет опыта в этой сфере, то реальный объем работ оценить тяжело. К примеру, мастер, который приехал посмотреть квартиру, сразу сказал, что поклеить все может за 8 тысяч рублей, но результат будет никакой, потому что прежние обои клеились еще в советские времена на муку и стенам нужна реабилитация. Как и всей квартире.

Стройматериалы

При покупке материалов нужно учитывать, что сразу все расходы предусмотреть нельзя. Вы можете с запасом купить краску, шпаклевку и лезвия, но в самый ответственный момент может не хватить саморезов или кистей.

Покупать материалы лучше с подрядчиком, который будет выполнять работу: он посмотрел вашу квартиру, у него есть опыт ремонта и он знает, какой материал лучше подойдет именно для вашего жилья. Или для его метода работы.

Часто бывает, что сначала заказчики покупают все материалы самостоятельно, а потом уже ищут исполнителя. Вы можете купить все самые дорогие материалы, которые посоветует специалист в магазине, но потом окажется, что этот клей не ложится на нужную поверхность, короба воздуховодов не предназначены для кухни, саморезы не вкрутить в эту стену.

Если покупали в магазине, обязательно сохраняйте чек: после ремонта могут остаться стройматериалы, которые потом можно будет вернуть. К примеру, в «Оби», где я закупалась, можно в течение трех месяцев с момента покупки вернуть оставшиеся материалы и вам возместят их стоимость.

Мне повезло, что магазин стройматериалов был относительно недалеко от квартиры. Если бы его не было, пришлось бы ехать на какой-нибудь строительный рынок за Мкадом. Там дешевле, но и ехать дальше. Закупаться на рынке есть смысл, если планируете капитальный ремонт. Я же решила сэкономить силы.

Я купила материалы по списку мастера, передала ему, и он единолично сделал в квартире косметический ремонт: освежил стены, пол, потолки, плинтусы и двери. На замену смесителей и части сантехники я позвала другого мастера. На весь косметический ремонт ушло две недели и 70 000 рублей.

70 000 Р

стоил косметический ремонт

Сдавать с мебелью или без?

В Москве есть категория людей, которые хотят снимать квартиру только без мебели: они приезжают со своей. С одной стороны, сдавать таким людям квартиру удобнее: сдал чистые стены, вернул через пять лет грязные стены, перекрасил, сдал снова. С другой стороны, есть два минуса.

Таких людей очень мало, спрос крошечный. Я попробовала сначала разместить квартиру без мебели, но за две недели не было ни одного звонка. Может быть, не тот район или квартира без мебели должна выглядеть лучше - я не поняла.

Квартира без мебели стоит дешевле. Я хотела сдать квартиру за 50 тысяч рублей, но в похожих объявлениях без мебели сумма была не больше 42 тысяч, а квартиры были в гораздо лучшем состоянии.

Если бы у меня было много времени и я была готова потерять в деньгах, я бы оставила квартиру пустой и ждала нужного арендатора. Но времени не было, и я решила закупить технику и мебель.

Техника и мебель

Поскольку квартиру готовили к длительной аренде, хотелось подобрать надежную технику, а не самую функциональную. Я поехала в магазин, чтобы посмотреть на все вживую: мне казалось, что так я выберу все самое надежное и долговечное.

Когда вы определились с выбором, советую не спешить оформлять заказ, а сравнить цены через «Яндекс-маркет»: цены на нужную модель могут оказаться там ниже, многие интернет-магазины предлагают бесплатную доставку. Поход в офлайновый магазин нужен, только чтобы все потрогать. По технике видно, как она собрана.

В моем случае цена на духовку почти не отличалась в обычном магазине и в интернете, но у меня были купоны магазина бытовой техники. В итоге там выходило дешевле. Я купила в магазине.

Холодильник и плиту я выбирала по принципу «чем проще, тем лучше». Никакой электроники, контроллеров, программ и экранов - только простые механические детали. Я спрашивала продавцов, какая техника будет служить как танк, - оказалось, что она же самая дешевая.

Вот что получилось в итоге: новые стены, пол и минимум мебели. Бюджет на ремонт, мебель и оборудование - 140 000 рублей.

Сдача

Чтобы сдать квартиру, нужно определиться с ценой, найти клиента, показать ему квартиру, подписать договор и дождаться, чтобы он не съехал в первые же месяцы. Вот кто в этом может помочь.

Агентства. Это как служба одного окна: агентства сами размещают о вашей квартире информацию где надо, быстро находят клиента, показывают ему жилье. Ваше участие нужно только при подписании договора. Есть агентства с серьезной внутренней структурой, юристами, штатом обученных риелторов. Есть попроще, где риелтором может работать кто угодно.

Агентство берет комиссию за свои услуги: от какой-то фиксированной суммы до 100% месячной стоимости аренды. Оплачиваете услуги либо вы, либо новые жильцы, как договоритесь.

Если комиссию оплачиваете вы, в объявлениях для клиента стоит нулевая комиссия. Сдадите очень быстро: если цена адекватная, квартира улетит за пару дней. Платить комиссию вперед имеет смысл, если не хотите терпеть простой квартиры и платить коммуналку.

Если комиссию платит наниматель, это выйдет дешевле для вас, но клиента можно искать неделями и месяцами.

Частный риелтор. У частных риелторов, работающих на себя, комиссия может быть ниже, чем у агентства. Но среди них встречаются некомпетентные люди и даже мошенники. Как отличить таких людей - расскажем в отдельной статье,

Кроме частного статуса, риелтор мало чем отличается от агентства. Его работа такая же: разместить объявление на нужных сайтах, быть на связи с клиентом, выезжать на показы, водить клиента по квартире, продавать ее и, если клиенту все нравится, соединить его с вами. Договор тоже готовит риелтор, вы можете на это повлиять. Риелторы в агентствах делают все то же самое.

Сделать все самостоятельно. Я решила, что справлюсь с работой риелтора сама. Нужно было назначить цену, оформить и разместить объявление, а потом общаться с потенциальными нанимателями.

Я изучила предложения в районе со схожим метражом и состоянием квартир. Цены были в диапазоне 50-65 тысяч рублей. Мы остановились на сумме 52 000 рублей с учетом всех коммунальных услуг и залоге за последний месяц.

Объявление

Нужно решить для себя, кого именно вы хотите видеть в жильцах: молодую пару, семью с детьми или молодежь. Сразу подумайте, готовы ли вы к домашним животным в квартире, можно ли будет жильцам курить и менять что-то в интерьере. Чем больше возможностей вы дадите жильцам, тем быстрее сдадите квартиру.

Есть арендодатели, которые запрещают своим нанимателям вообще все: и гвоздь забить, и котика завести, и даже покурить на балконе. Чем строже их правила, тем дольше они ищут нанимателя. Я считаю, что курение действительно лучше запретить, а вот с домашними животными легче: в любом случае после жильцов нужно будет делать косметический ремонт.

Для публикации объявлений я рассматривала сайты «Циан», «Домофонд», «Авито» и «Зе-локалс». Чем больше сайтов вы охватите, тем быстрее квартирой кто-нибудь заинтересуется. С другой стороны, тем больше будет пустых звонков и показов. Мне хватило размещения на одном сайте, чтобы сдать квартиру за два дня.

Вспоминая свой опыт аренды жилья, объявление я написала с акцентом на моменты, которые могут показаться интересными потенциальным платежеспособным жильцам. Можно не бояться за музыку чуть громче приличий после 23:00, есть закрытый двор для парковки, удобная инфраструктура.

Я не переживала по поводу текста: среди объявлений есть и профессиональные риелторские шифровки, и человечные объявления - все эти квартиры так или иначе сдаются. Сложно представить человека, который не снимет интересную ему квартиру только из-за плохого текста. Единственное, чего стоит избегать, - это слишком вычурного, эмоционального, экзотического стиля. Легко сойти за полоумного, а жить у полоумных наймодателей никто не захочет.

Юлия Зарецкая

более 5 лет работает в сфере аренды недвижимости

И «бабушкины варианты», и квартиры с евроремонтом пользуются спросом. Единственный решающий фактор в вопросе скорости сдачи - это цена квартиры. В Москве в первую очередь люди обращают внимание на квартиры в рамках своего бюджета около метро, работы, школы, детского садика, института.

Пустые квартиры сдаются хуже всего, потому что всю свою мебель люди редко привозят из родного города. Пустые квартиры обычно интересуют людей, которые делают ремонт в своей квартире (в новостройке) и, соответственно, либо купят сейчас мебель в съемную квартиру, а потом перевезут на свою, либо, чтобы своя мебель в ремонтирующейся квартире не мешала, заберут ее на съемную. Таких нанимателей мало, да и снимают они обычно на небольшой срок - от полугода до полутора лет.

Договор

В юридически правильном договоре мало воды, каждый пункт необходим. Мы рекомендуем заключать договор вместе с профессиональным юристом.

В большинстве случаев заключается краткосрочный договор, потому что это проще: ему не надо оформлять государственную регистрацию. Долгосрочный надо регистрировать - ст. 674 ГК РФ .

Запомнить

Перед сдачей квартиру нужно привести в порядок. Это увеличит стоимость аренды и ускорит сроки сдачи.
Материалы для ремонта лучше выбирать с подрядчиком: он поможет избежать лишних расходов и подберет все необходимое именно для вашей квартиры.
Дорого не значит хорошо. Если вы не планируете сами жить в квартире, лучше купить простую и надежную технику.
В объявлении лучше подробно указать, что можно, а что нельзя делать в квартире. Это сэкономит и ваше, и чужое время.

Прежде чем сдавать квартиру в наем, полезно будет знать, чем грозит незаконная сдача жилых помещений. В последнее время в стране значительно ужесточилась деятельность государственных органов по борьбе с незаконным проживанием граждан и для этого есть две веские причины: во-первых, бюджет государства не пополняется от такого вида предпринимательства и, во-вторых, в стране проводятся мероприятия по борьбе с незаконной миграцией. Поэтому арендодатель, не оформивший отношения с арендатором согласно требованиям законодательства, становится мишенью соответствующих исполнительных служб.

Чем грозит незаконная сдача квартиры или дома? В случае обнаружения такого факта, налоговыми органами составляется протокол об административном нарушении, который оборачивается крупным штрафом. Но это только цветочки и если в суде будет доказана неуплата налогов в крупном размере, то такого горе-арендодателя ожидает уголовная ответственность, а это уже грозит наказанием в виде принудительных работ или даже реальным тюремным сроком. Поэтому, играть с государством в кошки-мышки очень не рекомендуется и для того, чтобы спать спокойно, лучше оформить официальный договор с предполагаемыми жильцами, тем более в том случае, если планируется долгосрочная аренда.

Как сдать квартиру законно без посредников на длительный срок?

Чем может помочь агентство недвижимости?

Помните, что если вы хотите сдать жилье в аренду, то самым разумным решением было бы все-таки обратиться в агентство недвижимости хотя бы на этом этапе, где вам помогут грамотно составить договор, в котором будут оговорены все возможные риски, а также ответственность сторон и заверят этот документ своей печатью. Но если избегать посредников - это принципиальное решение, то образцы договоров можно найти и в интернете. После этого остается лишь зарегистрироваться в налоговых органах и начинать получать долгожданную прибыль.

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про сдачу квартиры в аренду.

Сегодня вы узнаете:

Как сдать квартиру, не прибегая к помощи риелторов;
Какие нюансы нужно учитывать при посуточной аренде квартиры;
Как правильно составить договор аренды и на какие пункты обратить внимание;
От чего будет зависеть стоимость квартиры.

Как сдать квартиру без посредников по закону

Сдача в аренду квартиры – один из самых простых вариантов получения . Вы можете проживать в другом городе или стране, заниматься своими делами, а ваша недвижимость будет помогать вам получать прибыль.

Если же вы решили, что справитесь и без услуг риелторов, все эти манипуляции вам придется совершить самому.

Шаг 1. Первым шагом на пути к сдаче вашего жилого помещения в найм должен стать его осмотр и при необходимости приведение в порядок .

Обратите внимание на ключевые моменты:

Исправность дверей и замков будет гарантировать безопасность имущества как вашего, так и будущих нанимателей.
Проверьте состояние сантехники и труб, этот не всегда видный нюанс может уберечь от множества неприятностей.
Внешний вид квартиры будет влиять не только на ее стоимость, но и на то, каких людей заинтересует аренда.

Платежеспособные, честные кандидаты предпочитают жить в комфортных условиях. Поэтому при необходимости проведите косметический ремонт квартиры. Если же таковой не требуется, то достаточно будет генеральной уборки. В этом случае нелишним будет прибегнуть к услугам профессиональной клининговой компании.

Наконец, обратите внимание на мебель. Минимальный комплект состоит из шкафа, двух спальных мест и кухонного гарнитура. Если мебель в квартире старая, сломанная или потрепанная, лучше избавиться от нее. Пустая квартира может заинтересовать тех, кто планирует въехать со своим имуществом.

Шаг 2. Когда внешний вид и состояние квартиры полностью вас устраивают, можно перейти к определению ее стоимости для арендаторов . Для того чтобы сдать жилье выгодно и не продешевить, узнайте среднюю стоимость своего имущества на рынке. Можно ознакомиться с объявлениями на специальных сайтах или обзвонить несколько агентств.

Что влияет на цену жилья?

Во-первых, его состояние и ремонт . Чем он новее и качественнее, тем дороже будет цена аренды.
Во-вторых, расположенность квартиры . Развитая инфраструктура, удаленность от метро или остановок наземного транспорта, наличие магазинов, больниц, аптек, салонов красоты в шаговой доступности – все эти факторы повлияют на конечную сумму, которую вы можете назначить за аренду. Дополнительными факторами можно считать возраст дома, круг соседей.

Шаг 3. Следующим шагом станет поиск потенциальных арендаторов .

Среди самых популярных способов поиска жильцов : доски объявлений в интернете или газетах, специальные группы в социальных сетях. Конечно, самым безопасным и надежным вариантом станет поиск в кругу ваших знакомых. Если среди вашего круга не найдется желающих, необходимо для потенциальный клиентов.

В объявлении укажите все особенности квартиры : площадь, наличие мебели и техники, удаленность от метро, остановок транспорта. А также все ваши пожелания, относящиеся к будущим жильцам. Здесь уместно будет указать приемлемо ли проживание с детьми, домашними животными, возможно ли курение в квартире или на балконе. Некоторые арендаторы готовы сдавать свое жилье только семейным парам, другие – только девушкам. Таким образом, вы сможете избежать лишних звонков или показов, сузив вашу целевую аудиторию.

Шаг 4. После того как с вашим объявлением ознакомятся, вам начнут поступать звонки от заинтересовавшихся в аренде. Очень важно на этом этапе отвечать на вопросы потенциальных клиентов и задавать свои . Вы сможете максимально подробно рассказать о недвижимости и узнать о людях, желающих её снять. Тем, кто приглянулся вам во время телефонной беседы, можно показать квартиру, назначив удобный для вас день и время.

Во время показа жилья потенциальные квартиросъемщики могут проверить исправность сантехники, кранов, плиты, бытовых приборов, попросить показать документы на право владения площадью. Чем больше вы покажете и расскажете о своей недвижимости, чем честнее будете, тем шанс удачно сдать квартиру увеличится.

Шаг 5. Наконец, с жильцами определились. Всех все устраивает. Пора заключать договор.

Скачать Образец договора найма жилого помещения (квартиры) между физическими лицами (с возложением коммунальной платы)

Он убережет ваше имущество от порчи и застрахует вас от неплательщиков. После того как документ будет подписан, вам останется только передать ключи от квартиры новым жильцам.

Контролировать ситуацию в квартире после её сдачи не просто нужно - обязательно. Периодически проверяйте своих квартиросъемщиков: вовремя ли они платят по счетам, все ли впорядке с сантехникой, не жалуются ли на них соседи. В этом вопросе очень важно уметь найти золотую середину. Ни одним жильцам не понравится слишком назойливый и дотошный хозяин. Достаточно заходить один раз в месяц или два, предварительно согласовав дату и время визита.

Как сдать квартиру посуточно

Вариант сдачи недвижимости в аренду посуточно в последние годы стал очень популярным. Прежде всего, это связано с повышенной финансовой прибылью. Доход от посуточной аренды может в несколько раз превышать сумму помесячной.

Такой способ получать дополнительную или основную прибыль очень привлекателен, особенно если вы готовы уделять данному бизнесу определенное время. Многие люди в командировках или отпусках выбирают съемные квартиры, предпочитая их гостиницам или хостелам. Поэтому создать спрос на вашу недвижимость не составит труда.

Такой способ будет особенно выгодным, если ваша недвижимость расположена в центре города или в районе с удобными транспортными развязками. Этот нюанс позволит туристам легко добираться до любых городских достопримечательностей, интересных мест.

Стоит учитывать, что те, кто ищет квартиру на несколько дней, предъявляют к жилью больше требований. Не подойдут квартиры на окраине, с несвежим ремонтом, неисправной техникой.

Позаботьтесь о том, чтобы жильцам было комфортно в вашей квартире. Необходимый минимум – работающая плита, фен, гладильная доска и утюг, чистое постельное белье.

Большим плюсом станет наличие полотенец, беспроводного интернета, чая и кофе. Так вы создадите максимально комфортные условия для арендаторов. Чем лучше состояние квартиры и чем больше дополнительных опций вы готовы предоставить, тем дороже будет стоимость вашего жилья .

Тем не менее у посуточной аренды квартиры есть целый ряд минусов и подводных камней, с которыми придется столкнуться:

Прежде всего, такой заработок гораздо более нестабилен, чем долгосрочная аренда . Вам придется обеспечить поток клиентов самостоятельно. Для того чтобы о вашей квартире узнали, разместите объявление на всех возможных ресурсах. Среди самых популярных: Авито, Моя реклама, специальные группы в социальных сетях. Так вы сможете быстро сдать свою квартиру в аренду. Но даже в этом случае, определенная сезонность такого бизнеса неизбежна. Если вы не проживаете в курортном городе, летом вас настигнет спад спроса и затишье.
Контингент желающих снять квартиру на сутки очень разношерстный . Велика вероятность, что на вашей жилплощади будут устраиваться шумные мероприятия, мешающие соседям и грозящие вашему имуществу. Чтобы избежать этого, отдавайте предпочтение людям в командировке, семейным парам, тем, кто приехал на встречу или собеседование. В группе риска кандидаты из Средней Азии, студенты, компании, желающие что-то отпраздновать.

Чтобы обезопасить свою квартиру и находящиеся в ней предметы и технику, рекомендуется брать залог при заселении. Если после выезда гостя жилище остается в порядке и нареканий не возникло, залог возвращается. Этот способ урегулирования спорных ситуаций проще, чем досудебные и судебные разбирательства, опирающиеся на договор посуточной аренды.

Посуточная аренда, в отличие от долгосрочной, не может стать источником пассивного дохода . Каждые несколько дней вам придется встречаться с новыми жильцами, показывать квартиру, передавать ключи. После выезда очередных постояльцев необходимо менять белье, полотенца и проводить генеральную уборку помещения. В этом могут помочь профессионалы из клининговых служб, но их услуги существенно сократят прибыльность от сдачи.
Для того чтобы квартира пользовалась спросом у людей в командировках, вам придется и обзавестись кассовым аппаратом . Эта мера позволит вам выдавать документы, которые сотрудник, остановившийся в квартире, сможет предоставить работодателю для отчета.

Для жителей столицы или просто больших городов удачным станет вариант сдачи своей квартиры посуточно через специальные сервисы. Самые популярные среди них – airbnb и booking.

Они помогают привлечь постояльцев из разных уголков земного шара, гарантируя безопасность для них и для вас. Также вы можете передать жилье в управление агентству недвижимости. В этом случае профессионалы возьмут на себя поиск и отбор постояльцев, встречи с ними, передачу ключей.

Даже сдавая квартиру через специальные сервисы, позаботьтесь о заключении договора. Он поможет вам отстоять свои права в неприятных или спорных ситуациях. Нелишним будет застраховать квартиру и все имущество в ней. Это может быть достаточно затратным мероприятием, но окупится в случае чрезвычайной ситуации.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Налог на доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, для физических лиц равняется 13% от суммы ежемесячного платежа. Для индивидуальных предпринимателей – 6%, если режим УСН.

Укрытие от уплаты налогов может грозить штрафами и административными наказаниями.

Тем не менее не многие арендодатели готовы ежемесячно терять часть своей прибыли, отдавая ее в пользу государства.

Избежать налоговых трат достаточно просто, необходимо знать несколько нюансов:

Отчетность перед ФНС о сдачи недвижимости в аренду исключительно ваша инициатива . Показывать свои доходы или нет - решать вам. О том, что в квартире проживают съемщики, могут донести соседи или лица, желающие насолить. Но доказать, что за проживание взималась плата очень трудно. Даже нагрянувший ФНС не имеет права войти в помещение без согласия собственника.
Договор, который требует регистрации в налоговой, должен быть заключен на период от одного года . Поэтому агентства недвижимости предлагают устанавливать сроком найма 11 месяцев, после чего документ просто переподписывается. Таким образом, не нарушая закон, вы можете сдавать квартиру одним и тем же съемщикам в течение нескольких лет.
Еще один способ избежать проблем с налоговыми органами – заключить с квартиросъемщиками договор безвозмездного пользования жилым помещением. Этот документ позволит проживать в вашей квартире легально. Но в случае неуплаты, вы останетесь без защиты.

Стоит отметить, что при всей возможной привлекательности сдать квартиру без уплаты налогов, договор аренды или найма крайне полезен. Он защитит не только от неуплаты, порчи вещей, но и поможет в случае затопления или пожара, избавит от третьих лиц, заселившихся без вашего ведома.

Как найти хороших квартирантов

Передать свое имущество во временное пользование – серьезное и ответственное решение, связанное с определенными рисками. Самый важный шаг для будущих арендодателей – найти платежеспособных и ответственных нанимателей, которые будут бережно относиться к помещению.

Как понять, кто из претендентов сможет обеспечивать порядок в квартире, не будет задерживать оплату и не вызовет негатив соседей?

Самый простой способ – довериться риелторскому агентству . Настоящие профессионалы – неплохие психологи, способные распознать приличного нанимателя и отсеять тех, кто может доставить проблемы.Но если этот вариант вам не подходит, постарайтесь разобрать в кандидатах самостоятельно.
Обращайте внимание на то, как выглядит человек, насколько опрятна его одежда, как он говорит, вежлив ли в диалоге с вами . Эти небольшие нюансы подчас рассказывают о человеке больше, чем он сам сможет вам сообщить.
В телефонном разговоре и при первой встрече постарайтесь узнать о будущих жильцах больше . Уточните, почему возникла необходимость в съемном жилье, кем работают кандидаты, какую мебель они планируют привезти с собой, на какой срок хотят поселиться в квартире.
Нелишним будет попросить рекомендации . Возможно, у нас в стране это не принято, но лестный отзыв от владельцев квартиры, где человек жил раньше, может стать решающим аргументом в выборе среди претендентов.

Жильцами, приносящими меньше всего проблем, считаются семейные пары или одинокие женщины. Они не станут устраивать в помещении шумных мероприятий, проследят за порядком и вряд ли испортят что-то из мебели или техники. А вот одинокие мужчины или гости с Кавказа могут доставить немало хлопот, поэтому их стоит остерегаться.

Открытые источники (социальные сети) позволят узнать больше информации о тех, кто хочет снять вашу квартиру . Замечательным дополнением к портрету станет проверка на законопослушность. Для этого можно обратиться к знакомым из полиции.

Окончательно принять решение позволит только ваша интуиция. Иногда первое впечатление, произведенное человеком, бывает отнюдь не ошибочным.

Самый надежный вариант – это сдать квартиру вашим родственникам или друзьям. Если они не нуждаются в жилье, то всегда существует возможность, что кто-то из круга их знакомых находится в поиске. Наниматель, пришедший к вам по протекции, гарантированно будет относиться к имуществу ответственней.

Что важно учесть при сдаче квартире

Найдя порядочных жильцов, арендодатель может быть спокоен за сохранность своего жилища. Тем не менее риск столкнуться с ненадлежащим использованием помещения, недобросовестными нанимателями и прочими неприятными ситуациями остается высоким.

Минимизировать его вам поможет правильно составленный договор о найме, в котором будут учтены все возможные нюансы, неочевидные иногда на первый взгляд.

Развитие рынка аренды повлекло за собой возникновение множества мошеннических схем. Самая популярная из них – сдача арендованной квартиры в субаренду. Поэтому перед каждым собственником встает вопрос, как правильно и по закону сдать квартиру в аренду.

Иногда собственники жилья встречаются с нанимателями на нейтральной территории, не желая вторгаться в личное пространство жильцов. Таким образом, они теряют возможность удостовериться в том, что в квартире проживают те люди, с которыми был заключен договор. В типовом документе о найме присутствует пункт, позволяющий собственнику посещать сданное помещение один раз в месяц.

Первые несколько месяцев не пренебрегайте такими визитами. Так вы убедитесь, что ваша квартира не сдается посуточно, что к молодой супружеской паре не приехала пожить многочисленная родня, а скромная одинокая девушка не превратила ваше жилье в общежитие для эмигрантов без документов.

Чем подробнее составлен договор, чем больше нюансов в нем указано, тем меньше возникает рисков. Обязательно добавьте в документ пункт о возможности проживания с домашними животными. Если для вас такой вариант приемлем, укажите, что ущерб, нанесенный ими, должен быть компенсирован в полной мере.

Как обезопасить имущество в сдаваемой квартире

Урон имуществу могут нанести и сами люди. Поэтому внесите в договор пункт, подробно описывающий состояние квартиры: опишите мебель, бытовые приборы и сантехнику. По возможности приложите к этому пункту фотографии с указанной на них датой. Так вы сможете доказать ухудшение состояния квартиры и поломки.

Помните, что для арендаторов ваша квартира – временное пристанище, поэтому относиться к ней с таким же трепетом, что и вы они вряд ли будут. Устно ознакомьте с ограничениями и неприемлемыми для вас переделками, а потом зафиксируйте их письменно.

Подспорьем вам послужит акт передачи жилой площади. В нем принято перечислять все предметы, которые находятся в квартире, но можно добавить и оговорки о состоянии стен, полов, потолка. Это особенно актуально для элитного жилья с дорогим ремонтом.

Иногда в сдаваемой квартире оставляют вещи на хранение. Об их наличии необходимо предупредить. Подскажите вашим квартирантам, чем можно пользоваться без зазрения совести, а что должно остаться неприкосновенным. Не оставляйте в помещении, которое будете сдавать, ценные для вас предметы.

Еще один пункт договора, на который стоит обратить внимание, это коммунальные платежи. Оговорите с арендаторами, кто будет оплачивать услуги капитального ремонта, счета за воду, электроэнергию, газ, телефон. По возможности контролируйте этот аспект, чтобы избежать возникновения долгов.

Нередко возникают ситуации, когда после расставания с нанимателями, собственник квартиры обнаруживает, что счета не оплачивались и несет убытки, соизмеримые с арендной платой.

Ремонт сдаваемой квартиры

Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.

Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.

Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.

Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.

Сроки заключения договора

В зависимости от срока, на который заключается договор найма или аренды, законодательство предусматривает определенную ответственность сторон, их права и обязанности. Максимальный срок, на который может быть заключен такой договор – пять лет . Именно он устанавливается по умолчанию, если не указан другой период.

Все договоры, заключаемые на период менее года, считаются краткосрочными .

Их не требуется регистрировать в налоговых органах, поэтому именно к таким контрактам чаще всего прибегают риелторские агентства.

В случае заключения краткосрочного договора права нанимателя сильно ограничиваются. Документ не позволяет сдавать помещение в субаренду, не предоставляет преимуществ для пролонгирования сделки по истечении периода.

Досрочно разорвать договорные отношения, заключенные на срок до года, можно, если арендатор не вносил плату в течение двух месяцев.

Для долгосрочного договора этот период значительно дольше и равняется шести месяцам .

Долгосрочный договор аренды – объемный многостраничный документ, регламентирующий все вопросы, касающиеся проживания нанимателей в квартире. В нем могут быть предусмотрены арендные каникулы, повышение суммы оплаты, возможность передавать помещение третьим лицам или субарендаторам.

Долгосрочный договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре, избежать налогов при такой форме сотрудничества не удастся.

К договору долгосрочной аренды часто прибегают те, кто проживает в другой стране и не имеет возможности периодически посещать свою квартиру. Для таких собственников может стать проблемой необходимость поиска новых жильцов, поэтому они стремятся к постоянному взаимовыгодному сотрудничеству. В договоре, заключенном на несколько лет, может быть указана возможность планового ремонта и его периодичность.

Досрочно прервать действие такого контракта достаточно сложно. Придется уведомить проживающих не меньше чем за три месяца. Кроме того, при несогласии нанимателей, расторжение долгосрочного договора возможно только в судебном порядке.

Возможный доход от сдачи квартиры в аренду

Сдавая квартиру в аренду на длительный срок, вы получаете стабильный и законный источник пассивного дохода. Сумма вашей прибыли может сильно варьироваться в зависимости от города, в котором находится помещение.

Наибольшую прибыль своим владельцам приносят квартиры в столице. Однокомнатная квартира в спальном районе с минимальным набором мебели и простым ремонтом может приносить от 20.000 рублей в месяц. Эта сумма увеличивается, если недвижимость расположена ближе к центру города или предлагает проживающим качественный современный ремонт и мебель.

В провинции прибыль будет существенно ниже. Здесь за однокомнатную квартиру может быть назначена сумма от восьми до пятнадцати тысяч рублей . Та же тенденция характерна и для посуточной аренды.

Прибыль от сдачи квартиры на сутки может сильно превышать доход от длительной аренды. Особенно выгоден этот вариант для жителей больших городов: постоянный наплыв туристов создаст поток желающих снять жилплощадь на время своего визита.

Среди городов России можно выделить Москву, Санкт-Петербург, города Золотого Кольца, Екатеринбург, Казань.

Летом посуточная аренда станет прибыльным бизнесом для жителей курортов, куда стекается основной поток отдыхающих. Зимой – для жителей горнолыжных курортов, например, Шерегеша.

Какой из вариантов вы бы не выбрали, основные моменты, влияющие на стоимость аренды вашей квартиры, остаются неизменными:

Площадь квартиры и ремонт . Чем современнее, ярче и комфортнее помещение, тем выше цена за проживание в нем;
Удаленность от метро, остановок транспорта . Время, затраченное на дорогу до работы, может существенно увеличиваться, если до ближайшей остановки достаточно далеко, поэтому большинство арендаторов готовы переплачивать, чтобы иметь возможность сэкономить бесценные минуты;
Наличие бытовой техники . Несмотря на риски, связанные с поломкой телевизора или аппаратуры, именно этот фактор может добавить квартире ценности;
Расположение и район . Для жителей любого города будет преимуществом проживание в районе с развитой инфраструктурой, для курортных городов имеет значение удаленность от моря, для столиц – близость от центра.

Приложив определенные усилия, вы сможете значительно повысить стоимость квартиры, которую собираетесь сдать в аренду. А выбрав ответственных жильцов, предусмотрев все риски и обозначив их в договоре, вы сможете превратить сдачу жилья не просто в прибыльный, но и спокойный вид бизнеса.

Предоставление жилья в аренду может приносить надежный и постоянный доход. Также этот вид деятельности не требует больших затрат: достаточно найти надежного арендатора и зарабатывать в пассивной форме. Однако, в последние годы этот вид предпринимательства все чаще попадает под прицел налоговиков. Ужесточение контроля рынка аренды уже заставило задуматься собственников и потенциальных инвесторов – а стоит ли овчинка выделки? Не слишком ли много сложностей и затрат влечет за собой этот бизнес? Так ли просто сдать квартиру в аренду и что требуется знать, чтобы не совершать ошибок и действовать строго в рамках закона?

Чтобы оценить риски и выгоду, необходимо ознакомиться с действующим законодательством, а также воспользоваться советами экспертов в области жилой недвижимости. Регламентируют этот вид деятельности Гражданский и Налоговый кодексы РФ, действуя в рамках которых, владелец сводит потенциальные риски к нулю, и может наслаждаться пассивным доходом без страха.

Какие квартиры можно и нельзя сдавать

Любое ли жилье можно использовать как дополнительный источник дохода, сдавая его по договору найма? За небольшим исключением, воспользоваться этим правом могут все собственники жилых помещений.

Приватизированные квартиры

По статусу ничем не отличаются от собственности, полученной в результате купли-продажи, дарения, договора долевого участия или в наследство. Сразу после получения свидетельства о государственной регистрации, владелец вправе распоряжаться недвижимостью и сдавать ее в аренду. Для заключения сделки потребуются правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт владельца.

Доли жилья

Сложнее дело обстоит с долевой собственностью. Хотя по закону хозяин доли имеет право передать ее в аренду, его намерения могут быть ограничены несогласием других совладельцев. Ситуация осложняется еще и тем, что отсутствует выделение доли в натуре – при спорах владельцу трудно доказать, что он сдает именно свою часть или комнату. По закону, сдавать разрешено изолированное помещение – комнату. Но если квартира сдается целиком и все совладельцы готовы подписать договор или письменно подтвердить свое согласие, трудностей не возникнет.

Комнаты в коммунальных квартирах

В данном виде собственности лицевые счета разделены, а помещения выделены в натуре и закреплены за своими владельцами в виде отдельных комнат, поэтому согласия других соседей по коммунальной квартире в настоящее время не требуется.

Хозяин волен выбирать и заселять нанимателей по своему усмотрению. Оспорить можно их количество – в случае, если санитарные нормы явно нарушаются.

Более внимательны соседи будут к отступлению от правил по использованию жилых помещений, так как жизнь квартирантов начнет протекать у них на глазах. Любое нарушение законного порядка проживания может стать поводом для жалоб. Корректировки действующего законодательства незакончены, возможно, что в дальнейшем для заключения договора найма потребуется согласие всех соседей.

Муниципальное неприватизированное жилье

Эти квартиры находятся в собственности города, а проживающие в них сами являются нанимателями. Однако законом предусмотрено право сдавать такую недвижимость в «поднаём». При этом процедура будет отличаться от привычной – потребуется заручиться согласием владельца – городской администрации. Для этого необходимо направить запрос на разрешение в районное Управление и дождаться одобрения. При составлении такого прошения свою подпись под ним обязан поставить каждый прописанный либо передать доверенность.

Ипотечные квартиры

Дополнительный доход может стать отличным подспорьем для скорейшего погашения долга перед кредитной организацией, но для этого потребуется расширенный пакет документов – согласие банка и договор страхования. Поскольку кредиторы и сами заинтересованы в успешном погашении ипотеки, они с радостью пойдут навстречу и одобрят такое предпринимательство. Однако находясь в кабале ипотеки, не пытайтесь хитрить, заключая сделку в обход банка. Если же ипотечная квартира приобретается для последующей сдачи в наём, предупредите об этом заранее – возможно, эта информация облегчит одобрение кредита.

Служебные квартиры

Как и в случае с неприватизированным жильем, вопросы о возможном поднайме будет решать собственник. Но есть и отличие – в этом случае проживание не бессрочное, как в муниципальном жилье, а ограничено периодом службы. Поэтому точный порядок не регламентирован, а зависит от конкретной ситуации и решается только с привлечением настоящего собственника.

Аварийное жилье или без ремонта

Основное правило, закрепленное в Гражданском Кодексе – это передача помещения в пригодном для жизни состоянии. Этот пункт полностью исключает ветхое и аварийное жилье из списка допустимого к аренде.

Запущенную же недвижимость придется сначала привести в полное соответствие санитарным требованиям: устранить грязь и мусор, обеспечить бытовым оборудованием.

Это ограничение должно быть учтено и теми, кто ищет квартирантов для новостроек или заселяет туда рабочих за символическую плату «под ремонт». Прежде чем приступить к подписанию договора, придется сдаваемый объект электрифицировать, обеспечить водоснабжение и сантехнику.

Кому разрешено заниматься сдачей недвижимости

Вести такую деятельность может как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае выступает обычный гражданин, во втором – агентство, зарегистрированное по закону для оказания этого вида услуг. Есть категория граждан, чья предпринимательская деятельность в данной сфере может вызвать вопросы.

Военнослужащие

Являясь собственником, военнослужащий не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью. Это означает, что он не может создать ООО или зарегистрироваться как ИП. При этом сдача квартиры от физического лица не встретит препятствий со стороны закона.

Госслужащий

Чтобы запретить или ограничить распоряжение чиновника своей собственностью, придется сначала ликвидировать прореху в законе. Хотя госслужащий извлекает возможную прибыль, его нельзя назвать предпринимателем. Но пользоваться этим, он сможет лишь до того момента, пока не решит сократить налоговое бремя, оформившись как ИП.

Полицейский

Здесь служители закона уравнены в правах с остальными гражданами, поэтому никаких ограничений для сдачи собственного жилья в аренду служба в органах за собой не влечет.

Физическое лицо

Обычный собственник имеет максимум привилегий и ничем не ограничен. Он должен соблюдать налоговое законодательство и правила эксплуатации жилых помещений. Может сдавать в аренду на любой срок. Важно лишь помнить о различии налоговой ставки между резидентами и нерезидентами.

Если вы отсутствуете в стране более 6 месяцев в году, то величина налогов возрастет с 13 до 30%.

Если в вашем распоряжении находится несколько квартир, или помещение подходит под мини-гостиницу или хостел, выгодно будет сократить налог до 6%, зарегистрировав ИП. Важно, что индивидуальный предприниматель должен делать отчисления в страховой и пенсионный фонды.

Плюсы и минусы для арендодателя

Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.

Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.

Несомненным плюсом наличие дополнительного дохода станет и при оценке финансовой состоятельности – что немаловажно для активных граждан. Этот вид деятельности легко свернуть, расторгнув договор или дождавшись срока его окончания. Аренда не помешает и экстренной продаже – вы всегда сможете вновь превратить метры в наличные. Так что же настораживает в таком бизнесе и каковы риски для собственника?

Наше законодательство защищает интересы арендатора, однако на 100% уберечься от недобросовестных нанимателей невозможно. Задержка или полное отсутствие платежей, испорченные отношения с соседями, тесное знакомство с участковым, затраты на ремонт своего жилища и соседей – это неполный список проблем, которые могут появиться после заселения неудачных квартирантов.

Еще больше могут пострадать арендодатели, невнимательно изучившие налоговое законодательство или сознательно уходящие в тень. При нарушении закона вернуть фискальным органам придется не только налог в полном объеме, но и штраф, который может доходить до 40% от суммы задолженности. А если неуплаченные долги превысили 600 000 рублей, административная ответственность плавно перейдет в уголовную.

Перед тем как начать подсчитывать прибыль, придется учесть расходы:

Оплата коммунальных квитанций. Согласно сложившимся традициям, эти расходы полностью ложатся на плечи собственника. И хотя в последнее время оплата счетчиков все чаще перепоручается квартирантам, взять на себя и остальные квитанции они соглашаются лишь при условии значительной скидки.
Простои. Зарабатываются деньги непросто, на свой страх и риск. Никто не компенсирует расходов из-за затянувшегося поиска жильцов, никто не вернет упущенную выгоду из-за внезапно съехавших постояльцев. Чтобы избежать разочарований, не закладывайте в прибыль все 12 месяцев аренды, делайте поправку на возможные простои.
Естественная амортизация. В чужом жилье мебель и сантехника ломается намного чаще, чем в своем, обои пачкаются и рвутся, а фурнитуру на окнах и дверях приходится менять едва ли не раз в квартал. Идеальный жилец – мастер на все руки остается мечтой, в реальности лучше готовиться к небольшому ремонту после каждых съехавших жильцов.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Пошаговая инструкция и правила подготовки жилья

Убедившись, что документы в порядке, все разрешения получены, доверенности оформлены, можно приступать к подготовке самого объекта.

Поиск клиентов

Определитесь, что для вас оптимально – нанять агента или искать клиента самостоятельно. Обратите внимание, что места обитания будущих жильцов – это специальные сайты «без посредников» и такие же тематические группы в соц.сетях, где и разместите свое объявление.

Можно найти хорошего квартиранта путем оповещения соседей – не исключено, что кто-то из них ищет жилье для родственников или друзей.

Возможность подстраховать себя и заручиться финансовой состоятельностью арендатора – рассказать о своих планах сослуживцам. Может быть, ваш вариант заинтересует кого-то из них или они порекомендуют бывшего коллегу.

Оформление договора

Договор, заключаемый между двумя физическими лицами, будет подразумевать наем жилого помещения. Хотя в быту его принято именовать договором аренды, о ней речь пойдет только при оформлении сделки через юридическое лицо (например, агентство недвижимости).

Знакомясь с условиями договора, внимательно читайте разделы прав и обязанностей сторон. Именно эта часть контракта регламентирует ваши дальнейшие отношения и возможные споры. Если какие-либо пункты вступают в противоречие с законодательством, они не будут иметь силы в суде, однако на такие расхождения следует указать до подписания.

Проверяйте свои гарантии в случае преждевременного расторжения договора по вине клиента, следя при этом, чтобы и требования по отношению к вам в подобной ситуации не были слишком жесткими.

Тщательно оговорите и пропишите сроки платежей и последствия в случае непоступления – обычно арендатору дается небольшой срок на погашение задолженности, после чего договоренность автоматически аннулируется в случае несоблюдения этого условия. Здесь же следует оговорить срок, в который жилец обязан освободить помещение.

Проверьте права, которыми договор наделяет арендаторов – при необходимости удалите пункты о возможности передачи жилья в субаренду. Оговорите и пропишите, кто будет проживать вместе со съемщиком и на какой период он сможет принимать гостей.

Отдельным пунктом пропишите, в каком случае залог не будет возвращен – это может быть преждевременное расторжение договора, обоснованные жалобы соседей, влекущие выселение жильцов или серьезная порча имущества.

На какой срок заключать договор

Вы можете выбрать срок — от 1 месяца до 5 лет, но при долгосрочной аренде надежнее выбирать период в один календарный год.

Так вы сможете корректировать арендную ставку в соответствии с меняющимся рынком или безболезненно избавиться от арендаторов по истечении срока действия контракта.

Если сроки не указываются, периодом действия будут автоматически считаться 5 лет с даты заключения.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Договор найма жилого помещения может быть заключен и заверен как у нотариуса, так и оформлен в простой письменной форме. На практике его подписание происходит на месте, после осмотра и согласия обеих сторон. Для его заключения потребуются паспорта обоих участников и данные правоустанавливающих документов. Право подписи может быть либо у стороны сделки, либо у его представителя по действующей доверенности.

Где нужно регистрировать договор аренды

В настоящее время договор найма квартиры, заключенный между двумя физическими лицами, не нуждается в государственной регистрации. Требования обязательной регистрации договоров аренды сроком не менее, чем на 11 месяцев, относится только к нежилым помещениям.

Как передавать квартиру

Довольно часто осмотр жилища заканчивается подписанием договора и передачей ключей. Если стороны пришли к соглашению, но немедленное подписание невозможно, оговорите приемлемый срок. Встречу лучше назначить в сдаваемой квартире, еще раз провести полный осмотр и убедиться, что в ней нет протечек и поломок.

Заранее составьте акт приема-передачи и приложите к нему полный перечень находящегося в квартире имущества. Вы можете дополнительно обезопасить себя, указав примерную стоимость и состояние вещей.

После подписания собственник договаривается о контрольном визите и передает комплект ключей.

Нужен ли акт приема-передачи?

Этот документ является не только обязательным дополнением к договору, но и станет вашей гарантией на случай споров о порче или утрате имущества. В нем отражается и состояние квартиры на текущий период, подтверждается, что она сдается в пригодном для проживания состоянии.

Как оформить поступление денежных средств

В последнее время практика передача наличных раз в месяц в конверте уходит в прошлое. Но если выбран этот способ, арендатор вправе требовать с вас расписку о получении денег.
Во втором случае выбирается безналичный расчет – перевод на ваш банковский счет. При этом варианте гарантией нанимателя является выписка о движении денежных средств с указанием назначения платежа. Правильнее оформлять его именно как внесение арендной платы с указанием периода платежа.

Расторжение договора

Договор автоматически расторгается после наступления последнего дня его действия. В случае необходимости досрочного прекращения, стороны подписывают акт о расторжении. В противном случае документ считается действующим, и стороны имеют право требовать друг от друга выполнения обязательств.

Дополнительные документы

Основными документами, подтверждающими сделку и гарантирующими выполнение обязательств, являются договор и акт приема-передачи. Однако при изменении условий стороны могут прописать новые условия или внести правки к существующим пунктам.

Оформляется этот документ как дополнительное соглашение к договору, в нем, в обязательном порядке, указываются исходные данные основного документа – название контракта и дата его заключения. Этот документ датируется и подписываются обеими сторонами.

Если одна или обе стороны действуют на основании доверенности, ее оригинал должен быть приложен к договору.

Как платить налоги

Налог с полученной прибыли высчитывается и выплачивается самостоятельно. Налоговая декларация заполняется в обычный отчетный период – за прошедший год. Обычная ставка для физического лица составляет 13% от арендной платы. Ставка для ИП – 6%, также возможен вычет затрат.

Вопросы

В каких случаях требуется доверенность?

Если собственник не может присутствовать на сделке, потребуется действующая доверенность на представителя. Она может быть оформлена у нотариуса по месту нахождения или в консульстве нашей страны, в случае, если владелец находится за рубежом. Договор, подписанный представителем без доверенности, не будет иметь юридической силы.

Как можно сдать объект без мебели?

Наличие мебели, предметов обихода, не являются обязательным условием для сдачи жилья в аренду. Стороны могут договориться о покупке и доставке необходимых предметов: спальное место (кровать или диван), шкаф или гардероб. При этом квартира должна быть оборудована кухней – шкафы для хранения посуды и продуктов, холодильник, раковина и плита.

Удобным является приобретение необходимой мебели арендатором с вычетом потраченных денег из арендной платы.

Как выгоднее сдавать несколько квартир?

Если в собственности находится несколько квартир, выгоднее будет сократить налоговую ставку, оформив ИП на данный вид деятельности. Это позволит не только уменьшить ставку до 6%, но и заполнить декларацию с указанием понесенных расходов – например, на коммунальные платежи и текущий ремонт помещения. Также прибыль принесет посуточная аренда.

Что делать, если нужна временная регистрация квартиросъемщика?

Некоторые арендодатели отказываются делать временную регистрацию. Стоит напомнить, что это требование при длительном проживании является нормой закона, а снять его можно в любое время без его присутствия или согласия.

Арендаторы просматривают большое количество квартир в день. Обстановка, дизайн, чистота и даже запахи могут стать решающим фактором для положительного решения. На что только не идут агенты ради быстрых комиссионных – некоторые используют ароматерапию, заваривая натуральный кофе и угощая платежеспособных гостей.

«На каждый товар есть свой покупатель» – рассуждают некоторые – и сильно теряют в деньгах. А успешные агенты признаются, что сдавали «зависшие» квартиры всего за пару суток лишь потому, что не побрезговали помыть подъезд перед просмотрами, помогли владельцу вынести на помойку хлам и повесили новые шторы. Такие манипуляции не только сократят срок экспозиции, но и повысят цену.

Не нужно раздражать клиентов частыми и внезапными проверками. Они не дети, нуждающиеся в вашем контроле и заботе – спокойно обсудите с ними график ваших посещений. Какие бы обстоятельства ни вынуждали вас, не злоупотребляйте визитами в квартиру в отсутствие новых хозяев. Ваши посещения должны быть согласованными и краткими – с момента подписания договора, гостем в своей квартире становитесь вы.

как правильно сдать квартиру без посредников, разберем ошибки большинства арендодателей. Вы решили сдать квартиру в аренду и получать стабильную прибыль?

Проще говоря, не начинайте бег по граблям пока ваш лоб не защищен.

Прочли? Хорошо! Забили? Ничего страшного — здесь повторим)) Итак, определите стоимость аренды квартиры, найдите хороших арендаторов либо самостоятельно, либо, подключив к этому риэлторов, которым вы можете доверять.

Сдача в аренду квартиры довольно прибыльное дело. Можно даже стать рантье, если пожелаете, хотя для этой цели понадобится несколько квартир.

При нынешних ценах на квартиры немногие могут позволить себе приобрести квартиру, а следовательно аренда квартиры это пока единственный способ проживать и работать в городе.

Особенно это касается молодых семей и строящих карьеру амбициозных личностей. Спрос на аренду квартир всегда будет достаточным, потому что город, как столица региона привлекает множество людей с периферии.

Вместе с тем арендодатель, который решил впервые сдать квартиру без посредников может встретиться с несколькими трудностями.

Как правильно сдать квартиру без посредников — устраняем ошибки

Неправильная стоимость аренды квартиры

Вопрос о том, за какую цену сдать квартиру — самый важный для арендодателя. Это первый шаг при сдаче в аренду квартиры без посредников.

Факторы при формировании стоимости аренды квартиры

количество комнат в квартире, предназначенной в сдачу в аренду, её метраж и планировка квартиры. Наибольшей популярностью в аренде квартир, как известно, пользуются 1-комнатные квартиры, затем идут 2-комнатные и так далее. Что касается метража и планировки квартиры, то здесь уже зависит от предпочтений арендаторов и наверняка не угадаешь;
состояние квартиры, сдаваемой в аренду. Наличие ремонта в квартире в большей степени влияет на стоимость аренды квартиры. Ведь чистая и уютная квартира создает более приятное впечатление, чем состояние «после бабушки», либо вообще голые стены. Арендаторы более склонны платить хорошую цену за соответствующее хорошее состояние квартиры;
географическое положение дома и развитость инфраструктуры в районе, где сдается в аренду квартира. Районы, которые пользуются популярностью при сдаче в аренду квартир, расположены ближе к центру из-за сравнительно умеренной цены аренды, а также тяготеющие к учебным заведениям и торговым центрам. Не менее важно развитость инфраструктуры рядом со сдаваемой в аренду квартирой. Близость школ, аптек, детских садов и остановок городского транспорта так же положительно повлияют на стоимость аренды квартиры;
наличие спокойных и адекватных соседей поможет если не в формировании стоимости аренды квартиры, то упростит поиск арендаторов, которым для комфортного проживания, лишний шум будет ни к чему.

Алгоритм определения стоимости аренды квартиры

Необходимо помнить, что в определении стоимости аренды вашей квартиры, надо подходить по возможности реально. Начать с того, что выяснить среднюю стоимость аренды аналогичных квартир.

Поможет вам в этом газета «Презент», сайт «Из рук в Руки» или АВИТО. Риэлторы так же могут помочь с определением стоимости квартиры, которую вы хотите сдавать в аренду.

За 7 шагов

Собрав достаточно информации и данных для сравнения вы с большей долей вероятности определите адекватную стоимость аренды квартиры и сможете сдать квартиру по выгодной для вас цене.

Избегайте соблазна завышать стоимость аренды квартиры.

В этом случае поиск арендатора может затянуться надолго и вы не только не получите прибыль за время ожидания, а еще и допустите расходы. т.к. оплата за отопление и прочие услуги будет взиматься вне зависимости от пользованием ими.

К тому же высокая стоимость аренды вашей квартиры поможет другим арендодателям. которые более лояльны в цене получить ваших потенциальных арендаторов.

Если вы снизите цену на 3-5% от средней стоимости аренды квартир, то ваше предложение может оценить добросовестный арендатор и снимет квартиру на длительный срок, дорожа при этом подвернувшейся удачей и не создавая вам проблем.

Если вы уже ничего не боитесь и у вас есть байк и очки, как у Терминатора, да и еще вы решили выжать с аренды квартиры по максимуму, то спешл для вас:

Нежелательные арендаторы при аренде квартир

Выбор арендатора довольно ответственное занятие, особенно, если вы сдаете квартиру на длительный срок.

В случае неверно принятого решения это может обернуться лишними хлопотами, мелкими неприятностями и потерей времени. Для того, чтобы нивелировать подобные риски можно поинтересоваться у потенциальных арендаторов местом их работы и уровнем дохода.

Эти вопросы могут показаться некорректными, но вам проще будет объяснить их необходимость арендаторам. чем потом решать последствия неверно принятого решения.

Особенно присматривайтесь к молодым людям, они склонны жить шумно, что может негативно отразиться на ваших отношениях с соседями.

Что касается семей с маленькими детьми и животными, то это на ваше усмотрение, т.к. вы заранее должны рассчитать какая степень износа квартиры для вас будет допустимой.

Что указать в договоре аренды квартиры

Основные положения, которые надо указать в договоре аренды квартиры, заключаются в четких и подробных условиях проживания арендаторов в сдаваемой квартире.

Обязательно указать такие положения, как размер арендной платы, сроки оплаты, срок договора, условия расторжения или продления.

Не лишним будет указать в договоре аренды квартиры последствия нарушения указанных условий договора сторонами. Подробнее о правилах составления договора аренды квартиры мы поговорим позже.

Надежнее всего будет обратиться к специалистам, которые составят договор аренды квартиры, согласно законодательству и ваших условий, чтобы соблюсти интересы и защитить обе стороны — и арендодателя и арендатора.

На этом тему, как правильно сдать квартиру без посредников считаю закрытой. Успехов вам в нелегком деле!

И прежде, чем закрыть страницу браузера, напишите свое мнение о статье, возможно из своего ценного опыта, а так же поделитесь ею в социальных сетях — кнопочки расположены ниже;)